Argos Inn e Ithaca Farmers Market continúan con las tareas de renovación

ITHACA, NY—La reunión de la Junta de Planificación y Desarrollo de agosto estuvo repleta gracias a la cancelación de la reunión de julio, impulsada por la revelación de más detalles sobre los cambios que se realizarán próximamente en el Ithaca Farmers Market y el Argos Inn en el centro de Ithaca.

El estudiante graduado de la Universidad de Cornell, Bassel Khoury, se ha unido a la Junta de Planificación. Todavía se están buscando más miembros. Para aquellos a quienes les guste echar un vistazo a la agenda mientras la leen, el documento de 269 páginas se puede encontrar aquí.

Sin subdivisiones ni permisos especiales este mes, después de la presentación de Delisle y el período habitual de comentarios públicos, la Junta de Planificación entró en la Revisión del plano del sitio (SPR). La revisión del plano del sitio es la parte de la reunión en la que se revisan las propuestas de construcción nuevas y actualizadas. (Para los lectores que deseen una descripción detallada de los pasos involucrados en el proceso de aprobación del proyecto, el “Manual de revisión del plan del sitio” se puede encontrar aquí).

En resumen, en el proceso SPR, la Junta de Planificación examina los planos esquemáticos, se declara agencia líder para la revisión estatal de la calidad ambiental (SEQR), realiza una revisión y declara negativa (se mitigan los efectos adversos) o positiva (impactos potencialmente dañinos y, por lo tanto, necesita una evaluación ambiental). Declaración de Impacto), al mismo tiempo que realiza una revisión de diseño para proyectos en ciertos vecindarios más sensibles a los impactos estéticos. Una vez que todo esto ha concluido a satisfacción de la junta, votan sobre la aprobación del plan preliminar del sitio y, después de revisar algunos detalles finales y la documentación restante, la aprobación final del plan del sitio.

Ha pasado más de medio año desde la última visita del equipo de Argos Inn mientras planean una expansión de su hotel boutique en el extremo este del centro de Ithaca. El solicitante propone demoler una terraza de 1,800 pies cuadrados al norte del edificio Argos Inn y construir una ampliación de tres pisos de 5,135 pies cuadrados. La ampliación contendrá 11 habitaciones para huéspedes (haciendo un total de 24 habitaciones) y un pequeño espacio de oficina para el personal del hotel.

Las mejoras al sitio incluyen la reconfiguración de 2,385 pies cuadrados de terrazas al aire libre para sentarse, la reubicación de la terraza existente al extremo norte del estacionamiento, la creación de un edificio de servicios públicos para proteger los asientos al aire libre de la calle, el pavimento y las franjas del estacionamiento. Lote, paisajismo e iluminación. El lado de Arquitectura Paisajista de Whitham Planning and Design se encarga de las terrazas.

El proyecto requerirá variaciones en la zonificación del patio trasero y el estacionamiento. También requiere la aprobación de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de Ithaca, así como de la Junta de Apelaciones de Zonificación y la Junta de Planificación. La reunión de la semana pasada brindó la oportunidad de realizar una presentación para actualizar a la junta sobre el proyecto y de votar para comenzar el proceso de revisión ambiental.

Como explicó el arquitecto colaborativo de STREAM, Craig Modisher, no ha habido demasiados cambios desde el invierno pasado. Hay un muro de contención escalonado en la parte trasera y el nuevo edificio está diseñado para imitar la estructura original de principios del siglo XIX. Modisher dijo que el ILPC parece contento con los planes y, aunque no se indicó explícitamente, parece que la junta emitió un Certificado de idoneidad.

La Declaración de Agencia Líder fue aprobada por unanimidad. Una vecina de Schuyler Place habló para expresar su preocupación por el posible ruido con la propuesta de trasladar el espacio de reunión del jardín a la parte trasera de la propiedad de Argos, aunque enfatizó que no se oponía al Argos Inn en sí.

En general, la junta apoyó la propuesta.

"En general, creo que es un proyecto comprensivo en términos de material y escala", dijo Emily Petrina, miembro de la junta directiva.

“Es un gran proyecto y un gran negocio local. Sin embargo, tal vez esta sea una oportunidad para abordar el problema del ruido con coberturas o árboles de hoja perenne, o algún tipo de partición”, agregó Correa.

Glass los animó a echar otro vistazo al estacionamiento para hacerlo menos “caótico”.

El proyecto está en una buena posición y volverá a ser revisado por la Junta de Planificación el próximo mes.

Con los planes para un nuevo edificio de acero y vidrio confinados en los libros de historia principalmente debido a los costos, Ithaca Farmer's Market propone renovar el edificio del mercado existente.

Los problemas físicos del mercado persisten y el plan de renovación más económico tiene como objetivo abordar los problemas más grandes: permitir el comercio y la programación durante todo el año, y reconfigurar y pavimentar el área de estacionamiento y los carriles de circulación existentes. Los planes de renovación también crean espacios de servicios al aire libre para cenar y reunirse, instalar elementos de estabilización de la costa y realizar otras mejoras en el sitio.

Si bien el pabellón de madera de 1989 permanece prácticamente intacto en esta iteración, el proyecto requiere la demolición de la mayoría de las características paisajísticas, la reubicación del Cayuga Waterfront Trail, la eliminación de numerosos árboles y la instalación de una infraestructura mejorada para aguas pluviales.

El proyecto se encuentra en terrenos de propiedad de la ciudad y requiere la aprobación del Consejo Común, el Comité Conjunto Especial de la Planta de Tratamiento de Agua del Área de Ithaca, el Departamento de Conservación Ambiental del estado y el Cuerpo de Ingenieros del Ejército. El sitio del proyecto se encuentra en Market District y está sujeto a revisión de diseño.

Anoche tuvimos disponible una actualización del diseño y una revisión de la Parte 3 del Formulario de Evaluación Ambiental Completa (FEAF). La Parte 3 de FEAF suele ser uno de los últimos pasos antes de la nota SEQR, por lo que este proyecto está a la vuelta de la esquina cuando se trata del proceso de revisión del plano del sitio.

Este plan está a punto de finalizar el proceso de revisión del plano del sitio. Whitham Planning and Design proporcionó varias representaciones de las renovaciones, incluidos los diseños de paisajismo y costa, la oficina ampliada, los baños cerrados y los extremos del triforio cerrados para evitar que el edificio se convierta en un túnel de viento helado en climas fríos.

El arquitecto paisajista de Whitham, Yifei Yan, presentó este proyecto a la junta. Yan señaló que se construirían asientos de piedra en terrazas como estabilización de la costa y como asientos al aire libre, pero que la mayor parte del paisaje natural existente entre el Farmer's Market y la costa se preservaría, aunque se eliminarían las especies invasoras que actualmente crecen en la propiedad del mercado. En aparcamientos y zonas “ajardinadas” se utilizará gravilla armada y césped natural reforzado.

Mientras tanto, Gideon Stone de Trade Design Build habló sobre las actualizaciones del edificio. La Junta Directiva del Mercado de Agricultores solicitó comentarios de sus miembros y les transmitió que no querían que se reemplazara el pabellón, pero querían mejores baños, mejor protección contra incendios, algo de protección contra el viento y una oficina y un área de almacenamiento más grandes.

Los vendedores tampoco estaban contentos con el extremo circular del pabellón porque creaba un "callejón sin salida" que limitaba el tráfico.

Stone dijo que desde el punto de vista de infraestructura, tenía más sentido tener los baños en los extremos, dadas sus necesidades de agua y electricidad. Las ampliaciones del edificio en sí son recintos de bajo perfil con techo a dos aguas con bases de mampostería y revestimiento de madera. El extremo circular se reemplaza por baños más grandes y un lavadero para lavar los utensilios de cocina.

“Este fue nuestro intento de hacer la menor intervención posible, sin dejar de cumplir todas sus esperanzas y sueños”, concluyó Stone.

La junta apreció los planos de paisajismo mostrados por Yan. En cuanto a la arquitectura, la junta reconoció que “iba a haber muchos toques ligeros”, como lo llamó Petrina, pero tuvo una recepción más tibia.

Por ejemplo, a Petrina no le gustaban los baños cerca de las entradas. Correa quería que se conservara el extremo semicircular, como “alivio necesario” para un espacio predominantemente transitorio: un lugar interior para simplemente estar de pie, charlar y comer. Godden también se opuso a los “baños sujetalibros” y sugirió en su lugar asientos cubiertos en un extremo.

A su vez, el representante de la junta directiva de IFM, Jan Rhodes Norman, explicó que durante años los proveedores querían reconfigurar el extremo circular y que una ubicación central del baño ocuparía parte del espacio más valioso para los proveedores en el pabellón.

El extremo circular y la ubicación del baño son claros puntos conflictivos, y la Junta de Planificación espera recopilar más opiniones de proveedores o clientes.

En general, se aprobaron el estacionamiento y el paisajismo/estabilización de costas, que son las fases uno y dos respectivamente. Sin embargo, los miembros de la junta directiva se mostraron un poco más cautelosos con respecto a la tercera fase, los planos de construcción. Nicholas afirmó que las fases dos y tres eran más especulativas y que la junta se mostró reacia a realizar una revisión del diseño para la fase tres en este momento, dada la posibilidad de más cambios, tanto a corto plazo como antes de la posible construcción en un par de años.

La junta vio un posible camino a seguir para la aprobación de al menos la primera fase el próximo mes, por lo que el proyecto volverá a estar ante la junta para una revisión adicional en septiembre.

La Junta de Planificación otorgó la aprobación final del plan del sitio a Cayuga Circle en octubre de 2021. El equipo del proyecto, liderado por Cayuga Health y Park Grove Realty, ahora busca la aprobación de dos condiciones finales en la Resolución de Cambios del Proyecto Residencial Fase 1 adoptada el 28 de septiembre de 2021. Esta aprobación es necesaria ya que quieren pasar a la Fase 2 y construir los dos edificios de uso mixto.

Las condiciones de aprobación estipuladas son un acuerdo de servidumbre con GreenStar para el acceso a la calle Cascadilla y la documentación de las especificaciones de diseño finales para el mecanismo de acceso restringido para autobuses, con el apoyo documentado de TCAT.

Los planes han cambiado de un paso directo para autobuses a un giro. A TCAT no le gustó la idea de la puerta y prefirió una conexión con Fifth Street. Sin embargo, el Consejo Común derribó eso hace un tiempo, y los propietarios adyacentes se mostraron reacios (si estaban obligados legalmente) a permitir que los autobuses atravesaran su estacionamiento para llegar a Cascadilla Street. El liderazgo de TCAT decidió que por el momento era preferible dar la vuelta al pasillo de estacionamiento de Cayuga Park. El servicio no comenzaría hasta la primavera de 2024 como muy pronto.

Hubo bastante discusión sobre qué impulsó la toma de decisiones de TCAT y qué opciones a largo plazo existen. El presidente Lewis calificó la pérdida de conectividad con Cascadilla Street como “una pérdida y una degradación”, pero, como señaló, claramente no fue culpa del desarrollador. Los funcionarios de GreenStar, vecino del proyecto, querían proteger su estacionamiento de los autobuses que pasaban por el lote. Lewis expresó su decepción por el impacto de esa decisión en el proyecto general.

“Depende de ellos crear un plan que funcione para la comunidad. En el contexto de la situación, se ha hecho lo que se puede”, dijo Correa.

“Creo que la pérdida es para GreenStar. No podrás tomar el autobús hasta GreenStar”, dijo Glass.

Debo señalar que después de que se publicó este artículo, Scott Whitham llegó a aclarar que no fue GreenStar, sino el otro propietario de la propiedad adyacente quien se opuso a los autobuses en su estacionamiento.

Con eso, la junta votó y aprobó por unanimidad que el equipo de desarrollo había hecho su parte para intentar completar esas estipulaciones de la Fase Uno. La junta también extendió por unanimidad el período de aprobación del plano del sitio para la Fase Dos por otros dos años. Aunque para que quede claro, si hay algún cambio, tendrían que regresar.

CSD Housing propone reutilizar un lote baldío y demoler dos edificios residenciales de dos pisos existentes para permitir la construcción de un nuevo proyecto de vivienda de apoyo integrado y asequible de 70 unidades (50-50 % del ingreso medio del área) en un lote consolidado.

El edificio de cinco pisos, de aproximadamente 87,000 pies cuadrados, albergará unidades que van desde estudios hasta unidades de uno y dos dormitorios en los cuatro pisos superiores, con estacionamiento en garaje y otras comodidades en el primer piso. Otras características incluyen una sala comunitaria, estacionamiento para bicicletas, oficinas, terraza para juegos infantiles en el segundo piso, gimnasio, terraza en la azotea, parque para perros, salones y paredes verdes en los pisos superiores. El proyecto no requiere variaciones.

El proyecto aborda una parte de las demandas de viviendas asequibles de la ciudad y no necesita variaciones, ambos factores fueron vistos favorablemente por la junta. La reunión del pasado martes convocó a la apertura de la Audiencia Pública. Los prolíficos sherpas del proyecto de Whitham Planning and Design estuvieron presentes para hablar sobre la propuesta con la junta, aunque esta vez Yifei Yan presentó en persona en el Ayuntamiento, mientras que antes había asistido de forma remota.

Yan explicó que el proyecto fue revisado de 60 unidades con 87 dormitorios a 70 unidades con 82 dormitorios, y que se revisaron las terrazas del segundo y quinto piso. El diseño exterior también se simplificó según la sugerencia de la Junta de Planificación en la reunión de junio, y utiliza materiales de colores más claros (original aquí), con menos ladrillos oscuros y más revestimiento de fibrocemento de colores claros (Heather Moss y Cobblestone en la parte inferior y superior respectivamente). ). Otro miembro del equipo del proyecto añadió que se amplió el área del vestíbulo y se agregaron puertas dobles.

En general, el tablero tenía algunas sugerencias de diseño para un poco más de interés visual y tal vez alguna reconsideración de la paleta de colores, pero la masa y la escala eran apropiadas. El objetivo general que querían era utilizar materiales que se sintieran abiertos, acogedores y no demasiado suburbanos.

"Es un gran proyecto de relleno en una ubicación transitable en el centro de la ciudad, creo que es fantástico", dijo Glass. “Creo que la madera debajo del voladizo tiene éxito, es atractiva. Hay que tener cuidado con el paisaje. Cuanto más abierto y acogedor se sienta, más seguro se sentirá. Y el número del letrero de la calle es demasiado grande”.

“¿Qué se podría hacer con el paisaje urbano de este edificio para indicarle a la gente que reduzca la velocidad y que se trata de una calle urbana y no de una autopista? Cualquier cosa que pueda acelerarlo sería bienvenido”, dijo Blalock. "De todos modos, gran proyecto".

A la junta directiva en general le gustó la propuesta y pareció fácil trabajar con ella a medida que continúa con la Revisión del plano del sitio.

Ithaca Voice compartió por primera vez detalles sobre esta renovación intestinal hace unas semanas. Cornell y su equipo de arquitectos e ingenieros han propuesto renovar el edificio existente de 4 pisos, de aproximadamente 52,532 pies cuadrados y ubicado en 141 Central Avenue en Cornell Arts Quad.

Las renovaciones abordarán todo el mantenimiento diferido del edificio exterior, incluidas reparaciones de la fachada exterior, deficiencias estructurales, escaleras de entrada de piedra, cumplimiento de accesibilidad con cambios en tres entradas existentes y renovarán completamente el interior con nuevos espacios de instrucción respaldados por nuevas estructuras, mecánicas, eléctricas y sistemas de plomería para cumplir con los códigos de construcción y energía.

El sitio del proyecto está ubicado en el Distrito de Zonificación U-1 y no requerirá variaciones. Sin embargo, el proyecto está ubicado en el distrito histórico de Cornell Arts Quad y requerirá un Certificado de idoneidad de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de Ithaca (ILPC). Por lo tanto, la parte de la Junta de Planificación probablemente será fluida, pero como la experiencia me ha demostrado a lo largo de los años, nunca asuma que el ILPC votará fácilmente.

El director de proyectos de Cornell, Andy Rollman, y la directora de planificación del campus, Leslie Schill, estuvieron presentes para presentar el proyecto a la junta. Prácticamente todo el edificio fue reducido a una estructura de piedra y reconstruido por dentro.

"Todos los sistemas del edificio funcionan y comenzamos de nuevo", dijo Schill.

Lo único que no será destruido es el antiguo campanario. El mayor cambio visual serán las nuevas aceras y los senderos ADA en las entradas delantera y trasera. Los árboles maduros se preservarán tanto como sea posible. La esperanza es tener aprobaciones para finales del invierno y la construcción desde enero de 2025 hasta septiembre de 2027.

La junta apoyó plenamente la renovación intestinal. "El trabajo que se debía realizar desde hace mucho tiempo para hacer que el edificio sea accesible es una gran ventaja", afirmó Khoury. Glass quería ver un plan peatonal en el contexto del Arts Quad, pero en general fue una cálida recepción y el proyecto ha tenido un comienzo auspicioso. Volverá el mes que viene.

El propietario del edificio y legislador del condado de Tompkins, Rich John, propuso renovar un edificio de 3645 pies cuadrados que anteriormente era un taller de reparación de automóviles y convertirlo en una destilería, un bar de cerveza y una cervecería al aire libre. La construcción constará de tres etapas: la Fase I renovó una destilería de 500 pies cuadrados, la Fase II renovó una cervecería de 1,505 pies cuadrados y la Fase III incluye la creación de la cervecería al aire libre.

La renovación del edificio incluirá la colocación de un tanque de etanol para la destilería y la construcción de dos vestíbulos, almacenamiento y baños nuevos. Las mejoras del sitio incluyen la renovación del estacionamiento existente, el paisajismo y el jardín de lúpulo propuesto en la sección suroeste de la parcela.

El martes hubo una presentación del equipo del proyecto, una votación para declarar agencia líder por parte de la Junta de Planificación para comenzar la revisión ambiental y una votación para abrir la audiencia pública. John estuvo presente con el arquitecto local John Barradas.

“Quiero ver un enfoque total en los productos de Nueva York, locales de esta área, tanto como sea posible. Nuestro nombre de trabajo para el proyecto es 'The Local', porque estamos enfocados en lo que hay aquí”, dijo John.

"Siempre pensé que Cherry Street necesitaba bares y clubes nocturnos, estoy entusiasmada por ello", dijo Petrina. “Tienes mucho con qué trabajar con las bodegas y otros excelentes productos locales”.

Correa agregó que si el proyecto se ejecuta correctamente podría ser un faro en el barrio donde actualmente no lo hay, comparándolo con la Sidrería South Hill.

Hubo algunas preguntas sobre el estacionamiento y el deseo de ver dibujos adicionales, lo cual es bastante normal. La Declaración de Agencia Líder fue aprobada por unanimidad.

"Una cálida recepción, todos emocionados, esperando profundizar el próximo mes", concluyó Lewis.

La planificadora de sostenibilidad del condado de Tompkins, Hailey Delisle, abrió la reunión con una presentación especial sobre el programa Business Energy Advisors, un programa que ayuda a los propietarios de empresas e instalaciones a establecer objetivos de eficiencia energética y encontrar formas de ahorrar energía y utilizar recursos renovables al desarrollar un proyecto. al realizar sus operaciones comerciales.

El programa es gratuito y los consultores provienen de dos empresas locales con las que el condado ha contratado: Taitem o ME Engineering. Las empresas comerciales y los desarrolladores, las empresas industriales, las organizaciones sin fines de lucro, los constructores multifamiliares y los gobiernos locales pueden solicitar asistencia, siempre que su proyecto esté en el condado de Tompkins.

Los servicios proporcionados incluyen una sesión de lluvia de ideas sobre energía, establecimiento de objetivos energéticos, comprensión y navegación de la Política de construcción ecológica de Ithaca y determinación de incentivos y subvenciones elegibles para componentes de proyectos de energía renovable y de reducción de energía. Los solicitantes participan en reuniones periódicas con una persona de contacto para mantener el rumbo. También es confidencial. Hasta la fecha han participado unas 40 empresas.

No está diseñado para ser otro obstáculo. Es un programa del condado de valor agregado diseñado para ayudar a las empresas y desarrollos interesados ​​a ser más eficientes energéticamente. Delisle estaba informando a la junta que el programa Business Energy Advisors está aquí para ayudar a los solicitantes.

"Esta es una oportunidad para dar una mirada realmente profunda a todas las opciones, los costos mensuales, los retornos y todo eso", dijo Delisle.

La junta agradeció la presentación y el presidente, Robert Lewis, afirmó que agradecía “cualquier cosa que facilite el desarrollo”.

Hubo dos proyectos que buscaron aprobación para paquetes de letreros este mes: el proyecto de uso mixto Asteri en Green Street Downtown y “The Dean”, la conversión residencial del Gateway Center en la cuadra 400 de East State/Martin Luther King Jr. Street. .

El paquete Asteri, presentado por Yifei Yan de Whitham y Sara Hayes de Hayes Strategy, requiere cinco letreros para el centro de conferencias del centro de Ithaca y dos para los apartamentos Asteri Ithaca. Para resumir el debate de 30 minutos, la junta quería revisiones de las fuentes para que todos los letreros coincidieran, y el equipo del proyecto tendrá que regresar con letreros revisados ​​para la parte residencial. Aparte de eso, se aprobó por unanimidad el paquete de señalización del Centro de Conferencias.

En cuanto a "The Dean", el edificio sería repintado como Benjamin-Moore "Kendall Charcoal", y un "The Dean" estilo Art Deco con letras de latón reemplazaría la señalización del Gateway Center. También se buscan como parte del paquete un par de letreros en las esquinas retroiluminados. El arquitecto de STREAM Craig Modisher presentó los planos.

La junta se sintió cómoda con el cambio de marca como concepto, pero no le gustó la idea de letreros iluminados en las esquinas. Daniel Correa sintió que la marca Art Deco no funcionaba allí; Si bien el edificio puede datar de la década de 1920, cuando el Art Deco estaba de moda, pero era un almacén utilitario.

“Nada es más elegante que la sutileza […] se lee como un bar burlesco, y no lo digo como un cumplido”, dijo Correa. Su colega Goddard dijo que parecía un casino.

El comentario “burlesco” claramente ofendió al diseñador gráfico del paquete de señalización, Kyi Gyaw. Gyaw defendió el tema “lo industrial se encuentra con el Art Déco”, calificándolo de elegante y elegante.

“Hubo mucha reflexión y curación en esto”, dijo Gyaw.

La directora de planificación, Lisa Nicholas, se dirigió a Lewis y le dijo que el estilo de diseño estaba fuera del alcance de la junta. A su vez, Correa argumentó que la señalización no se ajustaba al propósito del edificio (visible aquí).

"Los edificios residenciales no necesitan tener una marca tan marcada", subrayó.

El paquete de señales parece estar estancado y el proyecto tendrá que volver a discutirse más a fondo.

Hubo dos presentaciones para consideración este mes mientras se dirigen a la Junta de Apelaciones de Zonificación (BZA) en septiembre. Primero fueron los planes del Servicio de Vivienda Vecinal de Ithaca de derribar una casa existente en 215 Cleveland Avenue en los vecindarios de Southside y construir una nueva casa ocupada por sus propietarios para personas de bajos ingresos en la propiedad, y el segundo fue una variación de área para el proyecto de viviendas asequibles Stately Apartments en 510 West State/Calle Martin Luther King Jr.

INHS recogió 215 Cleveland Avenue en agosto de 2021 de una venta de ejecución hipotecaria fiscal, con la intención de renovar la casa existente de 750 pies cuadrados, pero al retirar el asbesto, se descubrió que los cimientos y el marco de la estructura estaban en muy mal estado. que no era seguro intentar renovarlo. El nuevo plan, de la arquitecta local Claudia Brenner, es construir una nueva casa de tres dormitorios y 1400 pies cuadrados en el lote, pero el lote es demasiado estrecho para cualquier casa según la zonificación (la casa existente estaba protegida) y la La casa propuesta, aunque estrecha, necesitaría una variación de patio lateral.

Para la Junta de Planificación, esto era “bastante razonable”. Diecinueve de las 20 casas en el bloque tienen un área deficiente en zonificación, gracias a las discrepancias entre la zonificación de la década de 1970 y un vecindario que se construyó a finales de 1800 y principios de 1900. Serán viviendas ocupadas por sus propietarios por debajo del precio del mercado, y la junta apoyó totalmente la variación solicitada.

En cuanto a Stately, el problema es que mide siete pulgadas de alto en la parte delantera (se permiten 52 pies) y 4,5 pies de alto en la parte trasera (se permiten 40 pies). También necesita una variación de jardín de seis pulgadas frente a West Seneca Street. La junta apenas discutió el asunto y apoyó la solicitud.

Brian Crandall informa sobre vivienda y desarrollo para Ithaca Voice. Puede comunicarse con él en [email protected]. Más de Brian Crandall